한국 부동산 말고 미국 부동산에 투자할래?

안녕하세요 SYO시오입니다.오늘은 한국의 부동산이 아니라 미국의 부동산 이야기를 하려고 합니다.

아파트가 아닌 주택 중심의 미국 시장

그저께 친구와 만나 부동산에 대해 이야기를 하고 있었는데, 친구는 달라진 전망을 이야기하고 있었습니다. 한국의 부동산은 현재 고평가 상태이고, 오히려 미국의 부동산은 적정한 평가를 받고 있는 상태! 시오의 친구 S의 말

그래서 본인은 부동산을 사야 한다면 미국 부동산을 구입하겠다는 이야기를 했어요.큰 이유는 한국의 저출산 문제, 저성장 문제로 부동산이 언제까지 더 성장할 수 있느냐는 근원적인 질문을 하고 있고, 또 한국이 가지고 있는 잠재적인 위험요소(인구감소, 저출산, 저성장)가 해결될지 미지수라는 점.한국의 현금흐름에 비해 높은 부동산 가격으로 미루어 볼 때 한국의 부동산은 고평가되어 있다고 판단했거든요.게다가 현시점에서는 한국 주식은 저평가이고, 미국 주식은 조금 높게 오르고 있다. 2024년 현재 부동산은 미국 부동산, 주식은 한국 주식에 투자하라 시오의 친구 S의 말

이렇게 말하거든요 참고로 제 친구는 Finance 쪽이고, 미국 컬럼비아 대학의 석사 학위, 미국 컨설턴트 출신으로 일반적인 전문가보다 훨씬 전문적이거든요. 그래서 흥미로웠습니다.미국(アメリカの不動産が)의 부동산을 왜 좋아하는가!? 증여세와 상속세가 없어! 하지만 소득세가 비쌀지도…?

실제로 이 부분에서는 “트러스트(Trust)”라는 것이 먼저 설립되어야 합니다.트러스트에는 다양한 것이 있다, 거실 트러스트(Living Trust)와 취소 불능 트러스트(Irrevocable Trust)이 있습니다.미국 거주의 분이라면 거실 트러스트 LivingTrust, 한국 거주 때 미국 부동산에 투자하고 싶은 경우에는 취소 불능 트러스트 IrrevocableTrust를 통해서 투자를 진행해야 합니다.트러스트는 미국의 상속 제도의 하나로, 생전이나 사후에 재산 관리를 맡기종합 재산 관리 신탁 제도입니다.신탁주가 사망했을 때 Probate(유언 검증 절차)과정 없이 신탁의 안에 있는 재산을 신탁 수혜자가 직접 옮기는 것에서 상속 과정에서 시간과 비용을 절감하는 중산층 이상의 모든 가정에 꼭 필요한 제도입니다.신탁 관리자(Trustee)은 누가 될 수 있을까?:본인이나 부부(Family Trust)대리인(Executor)재산 분할 집행인 등이 될 수 있다.

우리도 Trust를 설립할 수 있을까?

리빙 트러스트(Living Trust)는 누구에게 필요한가!과연 우리가 할 수 있을지 궁금하실 텐데요.1) $150K 이상의 자산을 보유하고 있는 사람(현금으로…) 2) 사후 재산분배를 특별한 방법으로 미리 결정하고 싶을 때, 3) 재혼한 경우 자녀들과 현 배우자 사이에 재산분배를 둘러싸고 갈등이 예상될 때, 4) 본인의 사후 누군가 유언장의 진위 여부에 대한 논란을 일으킬 소지가 있는 경우: 사기나 협박으로 유언장을 작성했다고 주장하거나 위조서명, 의식불명 상태에서의 공증서류 등으로 논란이 예상될 때, 5) 미성년 자녀가 있는 부부인 경우: 자녀가 성년이 될 때까지 관리인인 부동산소득세를 줄일 수 있는 방법은?

미국의 부동산 투자 방식은 세금 면에서 다양하다

세금과 관련해서 정리해보면 4가지 방식이 있는데 추천하는 방향은 트러스트+법인 방식입니다.

직접부동산투자 개인소득세(낮은세율) 외국인미국투자특별세법 적용(FIRPTA) 증여세/상속세 면제불가 미국법인투자법인소득세(낮거나 중간세율) 외국인미국투자특별세법 적용(FIRPTA) 증여세 면제 상속세 부과 미국트러스트투자트러스트소득세(높은세율): 개인소득세 대비 높은 외국인미국투자특별세법 적용(FIRPTA) 비적용증여세/상속세 면제 미국트러스트+법인투자(활용추천) 법인소득세(중간세율) 미국세율 외국인 비과세법, FRPTA특별과세면제법, 미국투자법 적용 외국인소득세율, 특별과세법

 

네 번째 방법인 트러스트+미국 법인 투자 방식은 개인이 미국에 트러스트를 설립한 뒤 그 안에 회사를 설립해 돈을 보내고 회사가 부동산을 구입하는 방식입니다.혹은 트러스트와 미국 회사를 각각 설립한 후 회사에 돈을 보내 미국 회사의 지분을 모두 트러스트로 이전하는 방식을 사용할 수도 있습니다. 결과적으로는 트러스트가 부동산을 갖고 있는 형태인데, 이런 방식으로 소유한 부동산은 법인의 지분으로 간주되기 때문에 증여세가 면제되고 소득세도 법인소득세로 적용됩니다. 또, 외국인 미국 투자 특별 세법이 적용되지 않고, 상속세도 면제됩니다. 이러한 장점을 고려할 때 미국의 트러스트와 법인을 혼합한 네 번째 방식이 가장 바람직합니다. 마무리 + 고려해야 할 사항https://www.korinytimes.com/wp-content/uploads/2021/12/skyline-gcd38ae52d_640.jpg미국 부동산 투자를 진행할 때 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.(1)반드시 개인의 직접투자가 아닌 법인투자의 형태로 진행하자 (2)트러스트를 설립하여 법인의 지분을 옮김으로써 향후 증여상속에 있어 택스플래닝으로도 적극 활용하자, 이렇게 하면 적어도 미국법에 한해서는 증여세와 상속세가 발생하지 않도록 할 수 있습니다. 높은 소득세를 감당할 수 있는 임대료 수입어쨌든 위의 형태로 투자를 하면 투자금 대비 8% 정도의 수익률을 볼 수 있다고 합니다.이게 적다고 생각하실 수 있지만 국내 월세 수익률이 4-5% 정도가 평균인 점을 감안하면 2배 정도의 이익을 낼 수 있다고 합니다.물론 저는 이 친구의 말을 완전히 옳다고 생각하는 것은 아니고 참고하기에 좋다고 생각합니다. 왜냐하면 위의 방법은 모두 현금이 $150K가 필요하기 때문입니다.나는 아직 많이 벌어야 해요.하하, 만약 내가 돈이 더 모이면! 미국 부동산은 정말 좋을 것 같아요.어떠셨나요?새로운 시각과 새로운 투자처를 알게 되어 저는 매우 즐거운 대화였습니다 후후 여러분께도 새롭게 환기시킬 시간이 되었음을 그럼 다음 글에서 또 뵙겠습니다!나는 아직 많이 벌어야 해요.하하, 만약 내가 돈이 더 모이면! 미국 부동산은 정말 좋을 것 같아요.어떠셨나요?새로운 시각과 새로운 투자처를 알게 되어 저는 매우 즐거운 대화였습니다 후후 여러분께도 새롭게 환기시킬 시간이 되었음을 그럼 다음 글에서 또 뵙겠습니다!